Rozhodnutí držet Údržba obytný dům je také oprávněn přijímat rady tohoto domu, je-li nadán příslušnou pravomocí. Vlastníci bytů si zároveň musí určit seznam prací zahrnutých do aktuální opravy domu, výši jejich financování a podmínky realizace. Výše uvedené záležitosti řeší vlastníci na valné hromadě. Konečné rozhodnutí se přijímá většinou hlasů. Teprve poté se provádí současná oprava domu.

Definice aktuální opravy - co to je?

Co je aktuální údržba? Z ustanovení odst. 12 Pravidel pro údržbu společného jmění v obytný dům, schváleného nařízením vlády Ruské federace č. 491 ze dne 13. srpna 2006 (dále jen řád), vyplývá, že vlastníci bytů v domě jsou oprávněni samostatně opravovat společný majetek nebo zapojit další osoby pro tento. Údržba společné jmění v bytovém domě se provádí s přihlédnutím ke zvolené variantě správy tohoto domu.

Údržbu bydlení a běžné opravy mohou podle odstavců 11 a 16 Pravidel zajišťovat:

Běžné opravy dle čl. 161 RF LC RF HOA a specializovaná spotřební družstva jsou oprávněna provádět běžné opravy bytového domu svépomocí nebo zapojit další osoby, které k tomu provádějí příslušné práce.

Kromě toho v souladu s článkem 162 Kodexu bydlení Ruské federace obsahuje dohoda s řídící organizací seznam prací (služeb), které zahrnují současnou opravu domu, jakož i postup pro jeho změnu, výši poplatku, pravidla pro jeho úhradu.

Zároveň je třeba poznamenat, že v souladu s článkem 161 bytového zákoníku Ruské federace jsou organizace zabývající se údržbou (údržbou) domů povinny dodržovat stanovená pravidla a požadavky pro příslušné činnosti.

Seznam prací na údržbě a současných opravách bydlení:

• Práce na veřejném osvětlení.
• Úklid společných prostor dle hygienických norem.
• Pozemkové práce v plochách u bytového domu (terénní úpravy).
• Svoz domovního odpadu, jakož i jeho odvoz samostatně nebo za pomoci příslušných firem.
• Dodržování protipožárních opatření.
• Zajištění dodržování zákonem stanovené teploty a vlhkosti v prostorách.
• Inspekce společných prostor domu za účelem zjištění nedodržování norem a také těch, které ohrožují život, zdraví a pohodlí obyvatel.
• Včasné provádění aktuálních i plánovaných oprav. Příprava na provoz společného majetku domu.

Podle článku 154 bytového zákoníku Ruské federace zahrnuje složení platby za údržbu bydlení příspěvek na běžné opravy bytového domu. Vlastníci přitom v souladu s čl. 39 ZP hradí údržbu společného majetku v poměru svých osobních podílů na společné majetkové struktuře. V důsledku toho přispívají:

• platba za opravu (údržbu) bydlení v bytovém domě (pokud je objekt spravován řídící organizací nebo přímo vlastníky prostor);
• příspěvky a povinné platby na účet HOA nebo specializovaného spotřebního družstva. Pokud vlastníci bytů nejsou členy těchto organizací, platí poplatek za opravu (údržbu) bydlení (včetně běžné opravy bytového domu) v souladu s podmínkami dohod uzavřených s těmito organizacemi. Tento postup je stanoven článkem 155 LC RF.

Je oprava střechy a výměna dveří generální oprava nebo údržba?

Je rozdíl v typech práce, tzn. Existují různé druhy prací pro běžné opravy a pro velké opravy?

Údržba- periodicky prováděné práce na úplné obnově nebo výměně součástí a zařízení nebo práce na částečné obnově hlavních konstrukcí a mechanismů. Generální oprava je kompletní výměna inženýrských sítí popř stavební konstrukce budova nebo část stavby. Důvodem současné opravy je zároveň odstranění vnějších závad a zamezení zhoršení situace. V případě generální opravy se provádí tehdy, když budova prošla stárnutím, opotřebením a již neplní své funkce. Velká oprava může zahrnovat například výměnu zatékající střechy a tou aktuální je výměna ozdobných obkladů v koupelně.

Každá budova časem chátrá. Komunikace selhává, dekorace stěn se zhoršuje, střecha začíná prosakovat vlhkost. Aby dům neztratil své původní vlastnosti, musí být pravidelně udržován a opravován.

Údržba a opravy domu: co to je a kdy se provádí

Současnou opravu domu lze proto obecně popsat jako provádění prací na obnovení původních vlastností stavebních prvků, předcházení poruchám a obnovení původního zdroje celé stavby a jejích jednotlivých částí.

Chcete-li se podrobně dozvědět, co vše zahrnuje údržba bytu, měli byste se seznámit s nařízením vlády č. 491 ze dne 13. 8. 2006. Dokument stanoví základní pravidla pro stanovení majetku, který patří do společného jmění obce. obyvatel domu, a požadavky na jeho údržbu.

V souladu s tímto zákonem údržba a běžné opravy zahrnují:

• úklid schodišť, vestibulů, půd a sklepů, skluzů na odpadky, odpadkových komor a jiných pomocných prostor;
• údržba systému ústředního vytápění - proplachování, konzervace na léto;
• odstranění pevného odpadu, odstranění tekutého odpadu;
• zajištění požární bezpečnosti;
• udržování zdraví systému napájení;
• údržba prvků zahradnictví a zlepšení pozemku;
• opatření na úsporu energie a zlepšení energetické účinnosti domu;
• údržba kanalizace, vodovodních systémů;
• kontrola a opravy střechy budovy;
• jiné operace.

Jak je vidět, za státem bytové domy je vykonávána státní kontrola.

Majitelé nemohou dobrovolně vyloučit žádné služby ze stanoveného seznamu. Takové akce mohou vést k tomu, že budova nesplňuje běžné bezpečnostní požadavky.

Z paragrafu 18 vyhlášky č. 491 vyplývá, že oprava společné věci v bytovém domě se provádí z rozhodnutí vlastníků. Ne vždy je však možné konat valné hromady za účelem schválení určitých prací.

Proto jsou všechny operace rozděleny do několika kategorií:

1. Plánováno. Provádí se podle předem stanoveného harmonogramu. Například příprava komunikací na topnou sezónu.
2. Neplánovaný. Při běžné kontrole byly například nalezeny praskliny na fasádě domu. K jejich odstranění je nutné vypracovat akční plán a schválit rozpočet.
3. Nouzový. Její provedení nemůže čekat až do svolání valné hromady. Do kategorie urgentních oprav obvykle patří odstraňování následků průlomu vodovodního potrubí.

Všechny otázky aktuálních oprav řeší HOA, valná hromada nebo při uzavření smlouvy se správcovskou společností.

Co se týká aktuální opravy bytového domu, co je zahrnuto v soupisu prac

1. Údržba základů:

• kontrola výztuže na korozi;
• hledání nerovnoměrného sedání konstrukce;
• kontrola trhlin, bobtnání a jiného poškození betonové konstrukce;
• kontrola stavu hydroizolačních materiálů;
• odstranění zjištěných závad.

1. Údržba sklepů bytových domů:

• kontrola dodržování správné úrovně teploty a vlhkosti;
• Prevence povodní v suterénu
• kontrola stavu prostor a vstupů do nich, aby se vyloučil nepořádek a znečištění;

1. Udržování stěn domu v řádném stavu: identifikace trhlin a poškození a jejich včasné odstranění.
2. Údržba vodovodů, kanalizací, ústředního topení. To zahrnuje:

• čištění potrubí;
• výměna jednotlivých dílů;
• instalace nových komunikací.

1. Výměna a oprava zárubně, okenní rámy, příčky umístěné v místech běžné použití.
2. Výměna a obnova střechy, zpevnění podlah.
3. Odstraňování poruch zařízení pece.
4. Obnova průvanu ve ventilaci.
5. Výměna nebo obnova jednotlivých částí podlahové krytiny.
6. Vnější terénní úpravy:

• opravy chodníků a pěšin;
• terénní úpravy;
• obnova květinových záhonů;
• opravy sportovišť a hřišť.

Konkrétní seznam stanoví dodavatelé. Záleží na stáří a vybavení domu a také na přání majitelů bytu nést dodatečné náklady.

Rozdíly od generální opravy

Současné a velké opravy MKD mají podobný charakter. Jedná se o konkrétní výčet činností směřujících k udržení stavby v podobě, v jaké byla koncipována při projektování.

Tyto práce se liší podle několika kritérií:

1. Podle periodicity. Generální opravy se provádí jednou za několik desetiletí v souladu s provozními normami. Některé operace údržby se provádějí každý rok.
2. Úkoly. Cílem generální opravy je obnovit celistvost nosných konstrukcí a nahradit zastaralé komunikace. Účelem aktuální opravy je odstranit drobné závady, zabránit nadměrnému opotřebení.
3. Rozpočet. Obyvatelé domu si neustále strhávají určitou částku na větší opravy. A po nahromadění požadovaného množství práce lze provést.
4. Důvody pro držení. Velké opravy se provádějí v souladu se stanovenými normami pro každý model bytového domu. Aktuální opravy jsou prováděny na základě výsledků aktuálních pozorování specialistů. Generální oprava je více zaměřena na plánovanou výměnu prvků. V rámci této akce tedy dojde k výměnám vodovodního potrubí, jelikož jeho životnost již skončila. I když jsou v dobrém stavu.

Seznam prací, které lze zařadit dodatečně

Vlastníci společné nemovitosti, tedy vlastníci bytů, se mohou na valné hromadě dohodnout na případných dodatečných opravách. Správcovská společnost si poradí s jakoukoli prací, pokud bude schválen rozpočet. Pokud tedy chtějí nájemci aktualizovat fasádu nebo obnovit chodníky, pak není těžké najít dodavatele.

Seznam prací je aktualizován podpisem dodatečné smlouvy se servisní společností. V takové situaci se odpovídajícím způsobem zvýší platba za současné opravy.

Druhy prací, které se nikdy neprovádějí v rámci aktuální opravy

Přímou opravu obydlí provádí jeho vlastník.

Seznam aktuálních oprav nezahrnuje:

1. Oprava oken, balkonů, vchodových dveří, zateplení těchto prvků, pokud jsou součástí bytů.
2. Opravy a výměny elektroměrů, elektropanelů.
3. Montáž a dovybavení požárních štítů, montáž hlásičů kouře a požárních hlásičů.
4. Kosmetické opravy společných prostor: malování stěn a bílení stropů
5. Výměna nebo modernizace výtahů.
6. izolace vnějších stěn, vymalování fasády.
7. Výměna částí budovy: stropy, schodiště atd.

Rozšířený seznam prací lze stanovit na valné hromadě vlastníků bytů.

Kdo provádí údržbu

1. Developer až do převodu majetku na majitele bytů. Po postavení budovy může dlouho je v rozvaze stavební firmy.
2. HOA, bytové družstvo nebo jiné družstvo, které bylo vytvořeno za účelem správy společného majetku. Opravy přitom mohou provádět jak speciálně najatí pracovníci, tak dodavatel.
3. správcovská společnost. Údržbu bytového domu provádí nejčastěji speciální organizace, která má potřebné zkušenosti a personál s odpovídající kvalifikací.

Vývojář nebo HOA může provést práci samostatně. Běžné opravy jsou však obvykle svěřeny konkrétní servisní organizaci, např. správcovská společnost.

V některých případech správcovská společnost zapojuje organizace třetích stran. Například pokud ve státě nejsou zaměstnanci s požadovanou kvalifikací. Je uzavřena smlouva o dílo, zhotovitel úplatně provádí údržbu nebo běžné opravy.

Platba za současnou opravu bytového domu

Veškeré práce zaměřené na běžnou údržbu bydlení jsou prováděny na náklady jeho vlastníků.

Zákon o bydlení Ruské federace v článku 154 obsahuje seznam výdajů, které jsou hrazeny měsíčními platbami od vlastníků a nájemců bytů. Mimo jiné jde o výdaje na údržbu společného majetku a běžné opravy.

Pokud si vlastníci bytů vytvořili HOA, pak platba za výkon práce může být součástí pravidelných členských příspěvků.

Současné opravy nejsou prováděny nebo jsou prováděny špatně, kam se obrátit

Hlavním problémem současné údržby a oprav bytových domů je nedostatečná kontrola nad jednáním dodavatelů.

Veškeré výsledky operací prováděných v rámci údržby a běžných oprav podléhají předání vlastníkům společného majetku. Majitelé by měli hodnotit kvalitu provedené práce.

Pokud správcovská společnost porušuje zavedený postup pro aktuální opravy nebo provádí práci nekvalitní, měli byste ji kontaktovat s písemná reklamace. Zástupce vlastníků domu by měl uvést své připomínky v aktu o převzetí díla. A požadovat bezplatnou opravu závad.

Pokud metoda vyjednávání nepomůže, obraťte se se stížností na obecní bytovou inspekci. V případě porušení zástupci státu poženou správcovskou společnost k odpovědnosti a vydají příkaz k odstranění nedostatků opravy.

Získat dobrý výsledekúdržbu a běžné opravy domu byste se měli seznámit s dokumentací vypracovanou správcovskou společností. Například plán práce a odhad. Nejlepší je vytvořit HOA a vybrat osobu, jejímž úkolem bude dohlížet na probíhající opravy.

Dobré odpoledne, drazí přátelé. V tomto článku si povíme, jak zorganizovat aktuální opravu vchodu bytového domu (MKD), jak takovou opravu získat od správcovské společnosti (MC), představenstva společenství vlastníků domů (HOA) nebo skutečné panství (TSN).

Vchod je společný prostor ve vlastnictví všech vlastníků bytů s právem spoluvlastnictví v závislosti na tom, kolik procent plochy bytu je ve všeobecném bytovém fondu MKD.

Jsme u vchodu pokaždé, když opouštíme byt nebo se do něj vracíme. Každého obyvatele domu proto zajímá, aby vchod byl čistý, upravený, voněl, byl krásný a bezpečný.

Objednejte si aktuální opravy

Někdy, když navštívíte přátele nebo příbuzné a vstoupíte do jejich vchodu (a některých do vašeho vlastního), vidíte hrůzu: barvy a vápno visící v útržcích, plešatá místa, rozbité dlaždice a schody s odštípnutými, rozbitými poštovními schránkami, rozbitými okny a dveřmi.

A na otázku, proč vám opravy nedělají, si obyvatelé stěžují na trestní zákoník nebo na Společenství vlastníků domů, které oddalují začátek jeho realizace. Pojďme zjistit, jak můžete uspíšit organizaci, která spravuje váš společný dům. V případě takového postoje k Vašemu majetku totiž můžeme říci, že trestní zákoník neplní své povinnosti ze smlouvy a je potřeba jej nahradit účinnějším.

Chceme, aby to bylo krásné

Existuje takový legislativní dokument - Usnesení Státního výboru Ruské federace pro výstavbu a bydlení a komunální komplex ze dne 27. září 2003 č. 170, který uvádí, že frekvence kosmetických oprav ve vchodu je 3-5 let, což závisí na skutečném opotřebení budovy a její klasifikaci. I když mohou existovat výjimky.

Například náš dům je přes 5 let starý, ale stav vchodu je velmi dobrý, proto již třetím rokem odmítáme provádět aktuální opravy. Nikdo nám neničí vchod, všichni nájemníci si koupili byty na vlastní náklady, takže je tam takový opatrný přístup.

Obtížnější to mají ti, jejichž sousedy jsou lidé, kteří pobírali bydlení na sociální pomoci. Takoví „soudruzi“ nemají ve zvyku chránit ani svůj, ani cizí majetek a s jejich sousedy lze jen soucítit. A v takových vchodech, kde takoví jedinci žijí, lze opravy provádět alespoň každý rok - stejně to nebude mít smysl.

Kdo potřebuje opravy

Je potřeba rozlišovat mezi aktuálními a většími opravami. Kdo platí současné opravy? Pro jeho provedení nemá trestní zákoník ani HOA právo vybírat peníze samostatně, protože. jeho cena je zahrnuta v tarifu za údržbu a opravy společných prostor.

Až na výjimky, pokud chcete například při rekonstrukci nasadit dražší lampy nebo si najmout umělce na malování stěn, v tomto případě se budete muset vysypat.

Správcovská společnost nebude moci odmítnout aktuální opravy na základě toho, že smlouva o správě neobsahuje doložku o jejím provedení. K zahájení současných oprav je nutné uspořádat schůzku obyvatel, určit druhy práce, napsat dopis nebo žádost do trestního zákoníku s uvedením místa výkonu práce (například vchod č. 2 domu na ulici Sovetskaya. , 44), datum poslední opravy (pokud byla provedena), seznam prací, které je třeba provést.

Přihlášku musí podepsat všichni majitelé domu, ve kterém se plánují opravy, nebo celého domu, pokud jsou nutné opravy všech vchodů. Nezapomeňte si vybrat zástupce z obyvatel, na kterého bude přenesena pravomoc kontrolovat proces aktualizace interiéru a podepisovat veškeré dokumenty od obyvatel.

nevyhlášená válka

Nejprve se podívejme, co je zahrnuto v seznamu prací, které lze definovat jako běžné nebo kosmetické opravy a které jsou uvedeny v žádosti:

• Malování, bílení, omítání stropů a stěn;
• Odstraňování problémů a nátěry kabin výtahů;
• Výměna, nátěr elektrických panelů umístěných na každém patře;
• Oprava nebo výměna přední dveře, oprava vstupního otvoru, systémy otevírání dveří;
• Oprava a výměna podlah podlahové dlaždice;
• Lakování baterií a topných trubek;
• Ladění, výměna nebo malování poštovních schránek;
• Výměna a nátěr zábradlí schodišť;
• Pokud je k dispozici - výměna částí skluzu na odpadky a jeho nátěr;
• Montáž, výměna nebo nátěr zábradlí u vchodu do vchodu;
• Oprava nebo výměna okenních rámů, zasklení;
• Výměna nebo oprava příslušenství;
• Výměna nebo nátěr příjezdové cesty;
• Drobné opravy elektro, výměna vodičů, jejich čištění ve speciálních boxech.

Lze přidat další detaily, hlavní věc je, že nepatří k typům generálních oprav: demontáž a instalace inženýrské systémy, výtahové zařízení, střecha, suterén, základy a fasáda domu.

Nad polem hučely tanky

Žádost vystavujeme ve dvou vyhotoveních: na jednom musí sekretář na recepci trestního zákoníku zaregistrovat vaši žádost, na druhou kopii opatřit došlé číslo, datum přijetí žádosti, razítko a svůj podpis.

Pro pojištění zašlete kopii své registrované žádosti na veřejnou recepci městského nebo městského úřadu s uvedením, že jim byla žádost zaslána ke sledování implementace.

Začínáme čekat 15 dní, během kterých vám trestní zákoník musí dát odpověď, zda bude oprava provedena, kdy a v jakém rozsahu. Pokud Spojené království souhlasí s provedením opravy, usmíváme se a mávneme rukou. Co budeme dělat, když nám to trestní zákoník odmítne?

Zabalím, ukolébám

Je jasné, že s tak těžce vydělanými penězi se trestní zákoník nechce rozloučit a začne svádět slovní bitvu. Řekne například, že nemají peníze na opravy, protože ve vchodu bydlí dlužníci.

Jako, dokud všichni nesplatí dluh, nebudeme opravovat. Trestní zákoník je mazaný: nikdo neodebral právo požadovat nájem od dlužníků, a to ani u soudu, a neměla by své povinnosti při práci s dlužníky převádět na třetí osoby.

Pokud Vám trestní zákoník zamítl, nebo na Vaši žádost nijak nereagoval, je třeba sepsat stížnost na Státní bytovou inspekci města nebo obvodu na nečinnost Vašeho trestního zákoníku. Stížnost musí být rovněž vyhotovena ve dvou vyhotoveních, zaevidována a na druhé vyhotovení uvést došlé číslo, pečeť a podpis kontrolora, který stížnost přijal.

Pokud jste svou stížnost podali elektronicky, měli byste obdržet odpověď na e-mailemže vaše reklamace byla přijata k posouzení a evidenční číslo. Odpověď byste měli obdržet do 30 dnů.

Pokud se ukáže, že Státní inspekce bydlení je bezmocná a trestní zákoník nadále vzdoruje, máte právo obrátit se na Smírčí soud s žalobním návrhem pro varování, v němž bude uveden požadavek na náhradu morální újmy. .

Pokud budou dokumenty správně provedeny, soud určitě vyhrajete. Trestní zákoník se bude snažit nedostat případy k soudu, protože pokud prohraje, může mu být odebrána licence a zablokovány účty.

Hurá, budeme renovovat

Takže jste vyhráli a trestní zákoník souhlasil s opravou vašeho vchodu. Dalším krokem je kompilace vadné prohlášení, ve kterém se pokuste vypsat vše, co je potřeba udělat, i drobné práce, jinak je stavební tým neudělá, jelikož ve výpisu nejsou.

Prohlášení musí podepsat zástupci z trestního zákoníku a od obyvatel. Poté je sepsán a podepsán akt zahájení opravárenské práce, kde je rozpis prací. Smlouvu se staviteli uzavírá správcovská společnost, případně provádí opravy úsilím svých zaměstnanců. Odhad díla s uvedením ceny je i trestní zákoník. Obyvatelé potřebují kontrolovat proces opravy, pokud pracovníci poruší technologii nebo zpozdí termíny, musí si okamžitě stěžovat u trestního zákoníku.

Po dokončení opravy je vystaven Přejímací list a po jeho podpisu můžete na opravu na dalších 3-5 let zapomenout a zjištěné drobné nedostatky budete muset opravit sami nebo na vlastní náklady .

V sovětských dobách museli obyvatelé stejným způsobem klepat na prahy bytových odborů a okresních výborů, protože stát odečítal prostředky na velké opravy a museli pohnout úředníky, aby zahájili opravy.

Jeho kvalita byla samozřejmě špatná. Nyní je v tomto ohledu pro obyvatele HOA nebo TSN nejjednodušší, spravují svůj vlastní fond. A všem ostatním se stane, že musíte běžet.

Tímto se s vámi loučím. Doufám, že se téma dotklo, takže se přihlaste k odběru nových článků na našem webu a dejte na něj odkaz svým přátelům a příbuzným v v sociálních sítích. A budeme se snažit, aby naše články byly informativní a užitečné.

Současná oprava bytového domu zahrnuje soubor stavebních a organizačních a technických opatření pro odstraňování závad (obnovení výkonu) prvků, zařízení a inženýrských systémů domu pro udržení výkonu (§ 2 Řádu technický provoz bytový fond, zkolaud. Dekret Gosstroy Ruska ze dne 27. září 2003 N 170).

Rozhodnutí o provedení aktuálních oprav

Běžná oprava společné věci v bytovém domě se provádí na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor, přijatého většinou hlasů z celkového počtu hlasů přítomných na shromáždění vlastníků prostor v bytě. budova. Rozhodnutí o zmocnění zastupitelstva bytového domu pravomocí rozhodovat o aktuálních opravách se přijímá většinou alespoň dvou třetin hlasů z celkového počtu hlasů vlastníků prostor (body 4.1, 4.2). , část 2, článek 44, část 1, článek 46 LC RF, str. 18 Pravidel, schválených nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006 N 491).

Vlastníci prostor jsou povinni na valné hromadě schválit seznam služeb a prací, podmínky jejich poskytování a provádění, jakož i výši jejich financování (bod 17 Pravidel N 491).

Zajištění průběžných oprav

Vlastníci prostor mají právo samostatně činit opatření k opravě společného majetku nebo zapojit další osoby k poskytování služeb a provádění oprav s přihlédnutím ke zvolenému způsobu správy bytového domu (bod 12 Pravidel N 491).

Je zajištěna řádná údržba společného majetku včetně provádění běžných oprav v závislosti na způsobu správy bytového domu (bod „h“, bod 11, bod 16 Pravidel N 491):

a) majitelé prostor:

• uzavřením dohody o údržbě a opravách společného majetku s osobami poskytujícími služby a (nebo) provádějícími práce (s přímou správou bytového domu);

b) HOA, bytové, bytové družstvo nebo jiné specializované spotřební družstvo (při správě bytového domu):

• prostřednictvím členství vlastníků prostor v těchto organizacích;
• uzavíráním smluv o údržbě a opravách společného majetku s těmito organizacemi vlastníky prostor, kteří nejsou členy těchto organizací;

c) developerem (osobou, která zajišťuje výstavbu bytového domu) - ve vztahu k prostorám v tomto domě, které nebyly převedeny na jiné osoby smlouvou o převodu nebo jiným dokladem o převodu, od okamžiku povolení uvést bytový dům do provozu mu bylo vydáno:

• samostatně (bez uzavření smlouvy o správě takového domu s řídící organizací);
• uzavřením smlouvy o správě bytového domu se správcovskou organizací;

d) osobou, která po vydání povolení k uvedení bytového domu do provozu od developera převzala prostory v tomto domě podle převodní smlouvy nebo jiného převodního dokumentu, a to uzavřením smlouvy o správě bytového domu s. řídící organizace vybraná úřadem místní samospráva podle výsledků otevřené soutěže.

Společenství vlastníků bytů, bytová, bytová družstva nebo jiná specializovaná spotřební družstva mohou provádět práce na běžné opravě společné nemovitosti v bytovém domě svépomocí nebo najmout na základě smluv osoby, které provádějí příslušné druhy prací ( část 2.2 článku 161 LC RF).

Současně musí řídící organizace, partnerství nebo družstvo zajistit regulační opatření stanovené požadavky pro údržbu a servis bytového fondu (část 2.2, 2.3 článku 161 Kodexu bydlení RF).

Poznámka. Složení společné nemovitosti je uvedeno v Pravidla N 491.

Úhrada nákladů na běžné opravy

Platba za běžné opravy je zahrnuta v platbě za údržbu obytných prostor (článek 154 LC RF). Vlastníci prostor zároveň nesou náklady na údržbu společné věci v poměru svých podílů na právu společného vlastnictví této nemovitosti úhradou (část 1,, 3 čl. 39 ZP RF; ust. 28 pravidel N 491):

a) platby za údržbu bytových prostor v bytovém domě - v případě správy bytového domu řídící organizací nebo přímo vlastníky prostor;

b) povinné platby a příspěvky vlastníků prostor, kteří jsou členy HOA, bytového, bytového stavebního družstva nebo jiného specializovaného spotřebního družstva. Majitelé objektů, kteří nejsou členy těchto organizací, zároveň platí poplatek za údržbu obytných prostor v souladu s dohodami uzavřenými s uvedenými organizacemi (část 5, 6 článku 155 RF LC) .

Odkaz. Orientační seznam udrzba

1. Základy

Eliminace lokálních deformací, zpevnění, obnova poškozených míst základů, ventilačních produktů, slepých prostor a vstupů do sklepů.

2. Stěny a fasády

Těsnění, tmelení a obnova spár architektonické prvky; výměna čalounění dřevěné stěny, opravy a nátěry fasád.

3. Překryvy

Částečná změna jednotlivých prvků; utěsnění švů a prasklin; posilování a barvení.

4. Střechy

Vyztužení dřevěných prvků příhradový systém, antiseptické a antipyretické; Odstraňování poruch ocelových, azbestocementových a jiných střech, výměna svodů; opravy hydroizolací, izolace a větrání.

5. Okenní a dveřní výplně

Změna a obnova jednotlivých prvků (přístrojů) a výplní.

6. Mezipokojové příčky

Zpevňování, výměna, utěsnění jednotlivých sekcí.

7. Schodiště, balkony, verandy (baldachýnové deštníky) nad vchody do vchodů, sklepy, nad balkony horních podlaží

Restaurování nebo výměna jednotlivých sekcí a prvků.

8. Podlahy

Výměna, restaurování jednotlivých úseků.

9. Kamna a topeniště

Práce na odstraňování problémů.

10. Vnitřní dekorace

Renovace stěn, stropů, podlah v samostatných sekcích ve vchodech, technických místnostech, v ostatních společných objektech pomocné prostory a služební byty.

11. Ústřední topení

Montáž, výměna a obnova provozuschopnosti jednotlivých prvků a částí prvků vnitřních systémů ústředního vytápění včetně domovních kotelen.

12. Vodovod a kanalizace, zásobování teplou vodou

Montáž, výměna a obnova provozuschopnosti jednotlivých prvků a částí prvků vnitřních vodovodů a kanalizací, zásobování teplou vodou vč. čerpací jednotky v obytných budovách.

13. Napájení a elektrická zařízení

Montáž, výměna a obnova elektrického napájení objektu s výjimkou vlastních přístrojů a spotřebičů s výjimkou elektrických sporáků.

14. Větrání

Výměna a obnova vnitřního vzduchotechnického systému včetně samotných ventilátorů a jejich elektrických pohonů.

15. Skluzy na odpadky

Obnova provozuschopnosti ventilačních a splachovacích zařízení, krytů vpustí na odpadky a vratových zařízení ( Svitek práce související s aktuální opravou, zkolaudovány. Dekret Gosstroy Ruska ze dne 27. září 2003 N 170).

Podepsání osvědčení o absolvování

V případě, že se na provádění běžných oprav po dokončení díla podílejí třetí osoby, je osoba, která je oprávněna jménem všech vlastníků prostor v bytovém domě účastnit přejímky prací na aktuálních opravách, podepisuje akt přijetí poskytnutých služeb a (nebo) prací provedených na údržbě a běžných opravách obecného majetku v bytovém domě (článek 9 Pravidel, schválený nařízením vlády Ruské federace ze dne 3.4.2013 N 290; Vyhláška Ministerstva výstavby Ruska ze dne 26.10.2015 N 761 / pr).

Doba čtení: 6 minut

Všechny prvky obytného domu se během provozu opotřebovávají. Z tohoto důvodu někdy vzniká potřeba generální opravy – kompletní výměny vadných zařízení a konstrukcí. Práce na obnovení přijatelného stavu prostor jsou součástí současné opravy bytového domu.

Rekonstrukce bytového domu

Oprava bytového domu je soubor stavebních a jiných technických opatření, jejichž účelem je odstranění zjištěných poruch nebo obnovení provozuschopnosti prvků, zařízení a inženýrských systémů bytového domu.

Po provedení oprav musí bytový dům odpovídat normám a standardům bydlení a být vhodný k bydlení.

Oprava může být kapitálová i běžná. Každý z nich má samostatný rozpočet, vlastní postup vynakládání finančních prostředků a harmonogram dokončení prací.

Pojem běžné opravy a její odlišnost od kapitálu

Současná oprava je soubor opatření pro údržbu bytového fondu, přijímaných odpovědnými organizacemi za účelem udržení uspokojivého stavu bytových domů, odstranění poruch, které narušují bezpečnost a pohodlí obyvatel.

Práce v rámci současné opravy jsou prováděny na náklady obyvatel. Za tímto účelem je ve vyúčtování energií zahrnuta zvláštní linie výdajů.

Četnost oprav závisí na stavu bydlení, stupni opotřebení a typu obytného domu: jedná se o zděný dům nebo panelový dům a podobně.

Mimořádný restaurátorské práce lze provést po prohlídce prostor.

Není těžké pochopit, co je současná oprava společného majetku v bytovém domě, vzhledem k rozsahu problémů, které se s jeho pomocí řeší. Současná práce se tedy provádí ve vztahu k:

• stěny a střechy;
• potrubí teplé a studené vody mimo byty;
• plynová a elektrická zařízení;
• výtah
• suterén.

Rozdíl mezi běžnými a většími opravami je v tom, že v prvním případě jsou práce zaměřeny na provedení podpůrných opatření, například k odstranění zatékání střechy na několika místech, a ve druhém případě na výměnu a obnovu nosných, obepínajících a komunikačních konstrukcí (kompletní výměna střechy).

Mezi hlavní renovace patří:

• výměna střechy;
• kompletní výměna stoupaček teplé a studené vody;
• výměna oken;
• fasádní obklady budov atd.

Současná oprava se navíc od generální opravy liší četností provádění. První se provádí, když je zjištěn problém, zatímco druhý se provádí přesně podle plánu a je financován ze samostatného fondu.

Legislativní rámec

Právní úprava opatření k provádění běžných oprav začíná normami Bytového zákoníku Ruské federace (dále jen Bytový řád Ruské federace). Takže v souladu s čl. 153 ZhK RF fyzické a právnické osoby musí včas zaplatit aktuální opravy. Tato povinnost vzniká okamžikem zápisu vlastnictví k prostorám.

Podle ustanovení Čl. 155 bytového zákoníku Ruské federace, platba za běžné opravy, jakož i za údržbu bydlení, musí být placena měsíčně do 10. dne.

Splátkový kalendář může být stanoven v rámci smluvního vztahu se servisní organizací.

Ve smlouvě jsou specifikovány i práce související s aktuální opravou. Jejich doporučený seznam je uveden v Pravidlech a normách technického provozu bytového fondu, schválených usnesením Gosstroy č. 170 ze dne 27. září 2003.

Některé otázky jsou promítnuty i do nařízení vlády ze dne 13.08.2006 č. 491. Například opravuje funkce inspekce prostor k identifikaci závad.

Kdo je zodpovědný za organizaci práce

Za provedení aktuální opravy je odpovědná organizace obsluhující dům:

• bytové stavební družstvo (ŽSK).

Například smlouva o bydlení se správcovskou společností by měla obsahovat samostatná ustanovení, která upravují:

• četnost inspekcí prostor, jakož i stanovení jejich výsledků;
• četnost opatření na opravu společného majetku;
• seznam děl;
• požadavky na načasování oprav a také na organizace, které je provádějí.

Opravné práce provádějí zaměstnanci dodavatelů, kteří uzavřeli smlouvu s firmou, která obsluhuje MKD.

Dodavatel může být vybrán na základě výsledků vyhlášené soutěže bytového družstva. Servisní společnost musí kontrolovat postup prací a poté přijmout jejich výsledek.

Kdo rozhoduje o provedení aktuální opravy

V souladu s paragrafy. 4.1 s. 2 čl. 44 bytového zákoníku Ruské federace se o provedení současných oprav rozhoduje na valné hromadě vlastníků prostor. K tomu je potřeba získat většinu hlasů z celkového počtu účastníků.

Oprávnění jmenovat aktuální opravy lze také přenést na radu domu. Rozhodnutí o tomto je uznáno za přijaté, pokud s ním souhlasí alespoň 2/3 hlasů z celkového počtu vlastníků prostor. Tato možnost zjednodušuje organizaci práce, protože je mnohem jednodušší a rychlejší sestavit zastupitelstvo, než dosáhnout přítomnosti všech obyvatel.

Kromě toho se na schůzce musí nájemci dohodnout na následujících otázkách:

• seznam služeb a prací;
• podmínky pro jejich realizaci;
• sazby.

Práce zahrnuté v aktuální opravě

O tom, co zákon obsahuje v aktuální opravě bytového domu v roce 2019, se dozvíte z Řádu technického provozu bytového fondu (příloha č. 7). Poskytují širokou škálu restaurátorských prací:

• založení: odstranění drobných deformací a poškozených oblastí;
• fasády a stěny: uzavírání spár, těsnění architektonických prvků, malba;
• podlahy: malování a utěsňování švů a prasklin;
• střechy: renovace hydroizolací, výměna okapů;
• dveřní a okenní výplně: restaurování nebo výměna prvků, například těch, které se nacházejí ve vchodech. Při kontrole prostor nebo v plánu prací podle smlouvy může být samostatně stanoveno, co je součástí aktuální opravy vchodu;
• schody, balkony, příjezdová cesta;
• mezibytové příčky;
• podlahy: oprava samostatných sekcí;
• výzdoba společných prostor;
• ústřední topení, vodovod a kanalizace;
• elektrická zařízení;
• ventilace: výměna nebo obnova;
• skluz na odpadky;
• chodníky, cesty, příjezdové cesty, rekreační oblasti.

Zvážení seznamu prací vám umožní získat představu o tom, co aktuální oprava společného majetku zahrnuje.

Upozorňujeme, že tento typ obnovovacích opatření se nevztahuje na obytné prostory. Veškeré práce, které jsou v bytě prováděny a týkají se osobního majetku majitele, organizuje a platí on osobně. Výjimkou jsou např. stoupačky teplé a studené vody, které jsou společným majetkem, přestože jsou umístěny uvnitř obydlí.

Přibližný seznam dodatečných prací

Výčet opravárenských prací lze doplnit o činnosti, které přesahují rámec doporučený zákonodárcem. Řešení řady problémů vyžaduje rychlá odpověď, takže čekat například na generální opravu domu za účelem jejich odstranění není vždy přijatelné. V těchto případech se seznam aktuálních děl rozšiřuje.

Ve výjimečných případech, které se týkají právě probíhající opravy, můžete v jednotlivých bytech zahrnout i určitá sanační opatření.

To se týká pouze případů, kdy je jednáním nebo nečinností řídící organizace způsobena škoda na majetku vlastníka.

Ignorovala například nutnost obnovy střechy, proto nařídila opravu střechy předčasně a porušení její těsnosti vedlo k poškození vnitřní dekorace v bytě v nejvyšším patře.

Je důležité si uvědomit, že jaké práce jsou dodatečné, si mohou obyvatelé domu vyjednat a jejich pořadí je dáno výsledky prohlídek prostor a zjišťováním aktuálních potřeb.

Periodicita a načasování

Při plánování aktuálních oprav byste se měli zaměřit na škody, které v domě vznikají, mohou tedy být situační. Tyto opravy však mají zpravidla určitý sled a nejsou spontánní.

Četnost prací je stanovena na základě úplných a dílčích prohlídek prostor a zařízení, které odpovídají předem sestavenému harmonogramu.

Generální revize probíhají dvakrát ročně: na jaře a na podzim, ale před začátkem topné sezóny.

Pokud se při kontrole zjistí porušení technického stavu domu a území k němu přilehlého, měla by být zaznamenána v revizní zprávě. Po sestavení tohoto dokumentu vybere servisní organizace dodavatele.

Načasování aktuální opravy v bytovém domě závisí na následujících faktorech:

• složitost činností;
• rozsah restaurátorských prací;
• rychlost dodavatele.

Kdo platí opravy

Rozpočet na běžné opravy je tvořen z prostředků, kterými měsíčně přispívají majitelé domů. Ceny se mohou lišit v závislosti na domově. Stanovuje se s přihlédnutím k potřebám obyvatel a stavu prostor, proto se obvykle stanovuje na valné hromadě.

Pokud se nájemci a správcovská společnost nedohodnou, platba se provádí podle standardní sazby obec schválené místními úřady.

Je důležité si uvědomit, že finanční příspěvek na náklady každého bytu bude jiný. Důvodem je skutečnost, že výše měsíční platby závisí na ploše obydlí. Na počtu osob bydlících v bytě nezáleží.

Náklady se tedy vypočítají podle následujícího vzorce:

Sazba za 1 m2 x plocha bytu.

K čerpání prostředků z fondu oprav dochází:

• na základě dohody se zhotovitelem;
• v souladu s posouzením restaurátorských prací;
• dle odhadu, který zahrnuje nákup materiálu, provedení práce a odvod daní.

Proces končí podpisem aktu o převzetí a převodu, který potvrzuje, že platba za běžnou opravu bytového domu byla provedena přiměřeně.

Kde si stěžovat na nekvalitní opravy nebo nečinnost trestního zákoníku

Pokud je fond oprav pravidelně doplňován, je podepsána smlouva se servisní organizací, ale neprovádějí se odstraňování závad, mají nájemci právo písemně požadovat po servisní organizaci přepočet příspěvků.

V případě jeho bezdůvodného odmítnutí můžete požádat o soudní rozhodnutí v dané věci.

Pokud nečinností řídící organizace dojde ke škodě na společném majetku, lze požadovat náhradu škody.

Pokud oprava proběhla, ale její kvalita obyvatele MKD neuspokojila, je nutné prostudovat doložky smlouvy uzavřené s třetí firmou. Dokument musí mít záruční doba o provedených pracích a podmínkách odstranění závad.

Jevgenij Rasskazov

Právník. Člen komory advokátů Petrohradu. Zkušenosti více než 10 let. Vystudoval Petrohrad Státní univerzita. Specializuji se na občanské, rodinné, bytové, pozemkové právo.